Nội dung chính
Giá căn hộ chung cư ở TP.HCM đã tăng vọt lên tới 3‑3,5 tỷ đồng/mảnh trong năm 2026, gấp đôi mức giá năm 2024‑2025. Nguyên nhân không chỉ là chi phí đất tăng cao mà còn bao gồm nhiều yếu tố kinh tế, pháp lý và chính sách tài chính.
Tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM năm 2026
Theo số liệu thu thập từ các dự án sơ cấp, giá trung bình đất nền đã đạt khoảng 100 triệu đồng/m², trong khi các dự án trung tâm chạm mức 120‑150 triệu đồng/m². Hơn 43% nguồn cung mới hiện nay có giá trên 120 triệu đồng/m², tạo áp lực tăng giá mạnh trên toàn thị trường.
Chi phí đầu vào và tác động lên giá bán
Chi phí cấu thành một dự án nhà ở thương mại hiện nay bao gồm:
- Đất đai: chiếm 25‑40% tổng chi phí, tùy vị trí; các khu vực “vàng” có thể lên tới 50%.
- Thủ tục đầu tư: 5‑10% (có thể lên tới 15% nếu kéo dài).
- Vốn vay: 5‑10%.
- Xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc): chi phí tăng mạnh do giá xi măng, thép, cát và các vật liệu xanh tăng 12‑20%.
Kết quả, mỗi căn hộ thường tăng giá từ vài trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng chỉ trong một thời gian ngắn, dù chất lượng công trình không thay đổi.
Chính sách tài chính và giá đất
Từ năm 2022, nhiều chủ đầu tư áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc, khiến giá bán căn hộ được “đẩy lên” để bù đắp chi phí tài chính. Ví dụ, một dự án chỉ dự tính 80 triệu đồng/m² nhưng do tính cả khoản nợ ân hạn, giá bán thực tế lên tới 100‑110 triệu đồng/m². Giá này trở thành chuẩn tham chiếu cho các dự án lân cận và được cơ quan nhà nước dùng để tính tiền sử dụng đất, tạo vòng lặp tăng giá.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị Quốc hội sửa đổi công thức tính tiền sử dụng đất dựa trên “bảng giá đất nhân hệ số K”, cho rằng công thức hiện tại làm giá đất vượt xa giá trị thực, buộc doanh nghiệp phải cộng dồn vào giá bán.
Dự báo giá vật liệu xây dựng năm 2026
Những dự án trọng điểm trong Kế hoạch 2026‑2030, cùng với Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIV, sẽ làm tăng nhu cầu tiêu thụ vật liệu. Dự báo:
- Xi măng, thép: tăng 5‑10%.
- Vật liệu hoàn thiện: tăng 2‑8%.
- Vật liệu xanh, công nghệ cao: tăng 12‑20%.
- Cát: tăng 5‑15% do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu cao từ các dự án hạ tầng (cao tốc Bắc‑Nam, sân bay Long Thành).
Thị trường vật liệu đã ghi nhận mức tăng mạnh trong quý III‑IV/2025 và dự kiến tiếp tục tăng từ quý II/2026 trở đi.
Kết luận và dự đoán
Với cấu trúc chi phí ngày càng cao, chính sách tài chính chưa ổn định và nhu cầu bất động sản xã hội tăng mạnh, giá căn hộ chung cư TP.HCM dự kiến sẽ duy trì xu hướng tăng trong những năm tới. Người mua cần cân nhắc thời điểm vào thị trường và theo dõi các chính sách thuế, tiền sử dụng đất để giảm thiểu rủi ro.
