Nội dung chính
HoREA đề xuất quy định thời điểm tính giá đất tại giai đoạn ký hợp đồng để tháo gỡ hàng trăm dự án BĐS BT đang “đóng băng”.
Vấn đề đang diễn ra
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện có 162 dự án BĐS BT trên toàn quốc chưa thể tiến hành thanh toán quỹ đất vì chưa xác định được thời điểm tính giá đất, dù công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước. Nguyên nhân chính là luật pháp chưa thống nhất thời điểm xác định giá đất, trong khi cơ quan nhà nước chậm ban hành quyết định giao đất, gây thiệt hại cho doanh nghiệp do biến động giá.
Đề xuất của HoREA
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng để giải quyết thực chất, cần bổ sung quy định rõ ràng về thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán dự án BT, tính tại một trong các thời điểm sau:
- Lập dự án
- Lập hồ sơ mời thầu
- Giao kết hợp đồng BT
Việc này phù hợp với tinh thần của Luật Đầu tư PPP và Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời kế thừa nguyên tắc đã áp dụng ổn định nhiều năm, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp và giảm thiểu khiếu nại, tranh chấp.
Giải pháp chuyển tiếp
HoREA cũng kiến nghị bổ sung cơ chế chuyển tiếp cho các dự án đã ký hợp đồng BT nhưng chưa có quyết định giao hoặc cho thuê đất trước ngày 1/7/2025. Cụ thể:
- Đối với hợp đồng ký từ 1/7/2025 trở đi, giá đất sẽ được tính theo quy định của nghị quyết mới, dựa trên pháp luật PPP.
- Đối với hợp đồng đã ký và bàn giao trước 1/7/2025, thời điểm xác định giá đất sẽ là thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu hoặc ký hợp đồng.
Minh chứng thực tiễn
Trường hợp điển hình là Dự án BT tại 448 Nguyễn Tất Thành, TP.HCM do Công ty CP Đầu tư MHL thực hiện. Hợp đồng BT được ký năm 2016, công trình bàn giao năm 2018, nhưng chỉ mới nhận quyết định giao đất vào tháng 3/2025. Khi áp giá đất năm 2025 – thời điểm giá thị trường đã tăng mạnh – doanh nghiệp dự kiến sẽ chịu thiệt hại hàng trăm tỷ đồng.
Doanh nghiệp khẳng định lỗi không thuộc về nhà đầu tư; nếu không có quy định thời điểm tính giá đất rõ ràng, họ sẽ phải trả một khoản tiền sử dụng đất gấp nhiều lần so với giá trị thực tế tại thời điểm ký hợp đồng.
Lợi ích khi áp dụng đề xuất
Áp dụng thời điểm tính giá đất tại giai đoạn ký hợp đồng sẽ:
- Đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
- Giảm rủi ro biến động giá đất trong quá trình chờ quyết định giao đất.
- Tăng tính minh bạch, đồng thời thúc đẩy tiến độ các dự án hạ tầng PPP.
- Khơi thông hàng trăm dự án BT đang “đóng băng”, tạo đà cho đầu tư hạ tầng.
Kết luận và kêu gọi hành động
Việc xác định thời điểm tính giá đất ngay khi ký hợp đồng không chỉ là giải pháp kỹ thuật tài chính mà còn là “nút thắt” quan trọng để tháo gỡ các dự án BT đang bế tắc. Các nhà làm luật, cơ quan quản lý và doanh nghiệp cần hợp lực để sửa đổi Nghị quyết 98/2023/QH15, đồng thời triển khai cơ chế chuyển tiếp ngay hôm nay.
Bạn là nhà đầu tư hay chuyên gia bất động sản? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi các cập nhật mới nhất về chính sách PPP tại HoREA.
