Nội dung chính
HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư bán và cho thuê mua nhà ở đang thế chấp mà không cần giải chấp ngay, miễn ngân hàng và người mua đồng ý.
Bối cảnh thực tế trên thị trường bất động sản
Nhiều dự án nhà ở tại TP.HCM phải thế chấp để vay vốn xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường chưa có doanh thu, do đó không có nguồn tiền để giải chấp ngay. Việc buộc phải giải chấp toàn bộ trước khi bán khiến nhiều dự án bị đình trệ, kéo dài thời gian triển khai và làm giảm niềm tin của người mua.
Đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)
HoREA kiến nghị áp dụng cơ chế bán trước – giải chấp sau cho các căn nhà đang trong giai đoạn xây dựng và đang bị thế chấp. Điều kiện chính:
- Ngân hàng – bên nhận thế chấp phải đồng ý và có quyền giám sát dòng tiền thu được từ giao dịch.
- Người mua phải được cung cấp thông tin đầy đủ về tình trạng pháp lý và trạng thái thế chấp của bất động sản.
- Trong thông báo dự án đủ điều kiện mở bán và hợp đồng mua bán phải ghi rõ căn nhà đã được giải chấp hay chưa.
- Trường hợp chưa giải chấp, cần có văn bản đồng ý của cả người mua và ngân hàng.
Cơ chế bán trước – giải chấp sau: Quy trình chi tiết
1. Thông báo dự án: Chủ đầu tư công khai tình trạng thế chấp trong tài liệu mở bán.
2. Thỏa thuận với ngân hàng: Ngân hàng ký biên bản đồng ý giám sát và bảo đảm việc sử dụng tiền bán để trả nợ vay.
3. Ký hợp đồng mua bán: Người mua ký khi đã nắm rõ tình trạng pháp lý và đồng ý với cơ chế giải chấp sau.
4. Giải chấp: Khi dự án hoàn thiện hoặc có đủ nguồn tiền, chủ đầu tư thực hiện giải chấp theo thỏa thuận.
Lợi ích cho các bên liên quan
Đối với chủ đầu tư: Được huy động vốn sớm, giảm thời gian chờ đợi giải chấp, tăng tốc độ triển khai dự án và giảm rủi ro tài chính.
Đối với người mua: Nhận được thông tin minh bạch, có quyền quyết định dựa trên dữ liệu thực tế, đồng thời được bảo vệ bởi ngân hàng giám sát việc sử dụng tiền.
Đối với ngân hàng: Kiểm soát dòng tiền, đảm bảo khoản vay được trả đúng mục đích và giảm nguy cơ nợ xấu.
Áp dụng mở rộng cho các loại hình bất động sản khác
HoREA không chỉ đề xuất cho nhà ở mà còn muốn mở rộng cơ chế này cho căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (condotel), văn phòng lưu trú (officetel) và các công trình thương mại, dịch vụ. Những dự án này thường được thế chấp để huy động vốn trước khi bán, do đó việc có một khung pháp lý rõ ràng sẽ giảm thiểu tranh chấp và rủi ro pháp lý.
Kết luận
Việc cho phép bán bất động sản đang trong giai đoạn xây dựng và vẫn đang thế chấp, kèm theo yêu cầu minh bạch thông tin và giám sát dòng tiền của ngân hàng, không chỉ tạo nguồn lực tài chính cho các dự án mà còn bảo vệ quyền lợi của người mua và giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng. Đây là bước tiến quan trọng hướng tới một thị trường bất động sản năng động và an toàn hơn.
Phương Uyên