Nội dung chính
Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng
Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội hiện đang trải qua quá trình cân bằng lại, khi các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ và mức giá cho thuê tăng nhẹ.
Hiệu suất các phân khúc văn phòng
Theo báo cáo của Savills, đến cuối quý III/2025, thị trường vẫn duy trì mức ổn định đã ghi nhận trong 5 năm qua. Dưới đây là những chỉ số nổi bật:
- Phân khúc A: Tỷ lệ lấp đầy giảm xuống 78% (‑1% so với quý trước, ‑11% so với cùng kỳ năm ngoái).
- Phân khúc B: Tỷ lệ lấp đầy tăng lên 81% (+2% so với quý trước, ‑4% so với năm trước), phản ánh việc hấp thụ nguồn cung mới từ cuối 2024.
- Phân khúc C: Vẫn là phân khúc mạnh nhất với lấp đầy 92%, cho thấy nhu cầu ổn định đối với văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.
Đánh giá khu trung tâm (CBD) và khu ngoại trung tâm (non‑CBD)
Khu trung tâm (CBD) vẫn là trụ cột của thị trường với chỉ số văn phòng đạt 94 điểm (+5 điểm quý, +7 điểm năm). Giá cho thuê trung bình ở đây là 860.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 1% quý và 3% năm, nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu mạnh mẽ đối với không gian cao cấp. Tỷ lệ lấp đầy đạt 96% sau khi loại bỏ một số dự án yếu.
Khu ngoại trung tâm (non‑CBD) ghi nhận chỉ số 79 điểm (+1 điểm quý, ‑4 điểm năm). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82% (+1% quý, ‑6% năm) và giá thuê ổn định, tăng 2% năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, cho thấy sức bền về giá tại các khu vực ven đô đang phát triển.
Xu hướng và dự báo tới cuối Q3/2025
Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu phát triển mới, nơi có nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao đã hoàn thiện hoặc đang trong giai đoạn xây dựng. Nguồn cung mới này có thể tạo áp lực lên các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm, khi doanh nghiệp tìm cách tối ưu chi phí mà không bị ràng buộc vị trí khách hàng.
Những doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, hoặc những công ty không cần vị trí trung tâm, có khả năng chuyển dịch sang các khu vực non‑CBD để tận dụng mức giá cạnh tranh và không gian hiện đại.
Trong bối cảnh này, các nhà đầu tư và nhà quản lý bất động sản cần chú ý đến:
- Đánh giá lại danh mục dự án, loại bỏ các tòa nhà có hiệu suất kém.
- Tập trung vào nâng cao chất lượng dịch vụ và tiện ích để duy trì mức lấp đầy cao.
- Định vị giá thuê hợp lý, cân bằng giữa nguồn cung mới và nhu cầu thực tế.
Những chiến lược trên sẽ giúp các bên liên quan duy trì lợi nhuận và ổn định thị trường trong giai đoạn tái cân bằng.