Nội dung chính
Thị trường văn phòng Việt Nam đang trải qua một giai đoạn phân hóa mạnh mẽ giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khi giá thuê chênh lệch rõ rệt và xu hướng chất lượng ngày càng trở thành tiêu chuẩn mới.
Giá thuê và phân khúc
Theo báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank, giá thuê văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh đạt trung bình 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở hạng B, chênh lệch vẫn đáng kể: 33,2 USD/m²/tháng ở TP.HCM so với 19,7 USD/m²/tháng ở Hà Nội.
Quy mô nguồn cung và xu hướng xanh
Tổng nguồn cung văn phòng hiện có ở TP. Hồ Chí Minh khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn Hà Nội với 2,1 triệu m². Đặc biệt, hơn 40% diện tích văn phòng ở TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.
Nhu cầu và mức hấp thụ
Năm 2025, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức hấp thụ ròng 52.800 m², chiếm khoảng một nửa mức đỉnh năm 2024, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin. Hà Nội đạt 44.300 m², phần lớn được hỗ trợ bởi các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.
Triển vọng 2026 và nhận định chuyên gia
Trong năm 2026, TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ bổ sung khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu trung tâm (CBD), trong khi Hà Nội sẽ có thêm 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung ở khu Tây Hồ Tây – một trung tâm kinh doanh mới nổi.
Ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của Knight Frank Việt Nam nhận định: “Tại TP. Hồ Chí Minh, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt hơn để ứng phó với áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ phía người thuê vẫn duy trì vững chắc, dẫn đầu bởi các công ty công nghệ và logistics, với yêu cầu ngày càng cao đối với không gian làm việc xanh.”
Đối với Hà Nội, ông cho biết nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn, với các văn phòng xanh dần trở thành chuẩn mực mới và khu Tây Hồ Tây đang định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới.
Kết luận
Nhìn chung, thị trường văn phòng Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn phát triển chọn lọc, nơi yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp sẽ quyết định vị thế cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và các khu vực. Các nhà đầu tư cần chú trọng vào các dự án xanh, vị trí chiến lược và mô hình cho thuê linh hoạt để nắm bắt cơ hội trong môi trường thị trường đang cân bằng.